Bài giảng Ngoại tệ và xuất nhập khẩu - Chương 2: Bất động sản đầu tư

Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán

1

Mục tiêu

Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:

• Giải thí ch bản chất của bất động sản đầu tư và

phâ n biệt với cá c tài sản khá c như bất động sản

hàng hó a và bất động sản chủ sở hữu sử dụng

• Giải thí ch được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá

bất động sản đầu tư

• Xử lý nghiệp vụ kế toá n bất động sản đầu tư trên

hệ thống tài khoản kế toá n.

• Nhận biết cá c cá c chứng từ kế toá n liên quan

• Hiểu được cá ch thức trì nh bày thô ng tin trên

BCTC liên quan đến BĐSĐT

2

1

Nội dung

• Cá c quy định phá p lý có liên quan

• Cá c khá i niệm và nguyên tắc cơ bản

• Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toá n

• Nêu cá c chứng từ kế toá n liên quan

• Trì nh bày thô ng tin trên BCTC

3

Các quy định pháp lý có liên quan

• VAS 01- Chuẩn mực chung

• VAS 05- Bất động sản đầu tư

– Thô ng tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn

thực hiện chuẩn mực kế toá n

• Chế độ kế toá n doanh nghiệp theo Thô ng tư

200/2014/TT-BTC

4

2

Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản

• Khá i niệm và phâ n loại

• Điều kiện ghi nhận, xá c định giá trị

ban đầu

• Chi phí phá t sinh sau khi ghi nhận

ban đầu

• Khấu hao

• Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng.

• Bá n, thanh lý bất động sản đầu tư

5

Khái niệm và phân loại

• Quyền sử dụng

đất, nhà, hoặc

một phần của nhà

hoặc cả nhà và

đất, cơ sở hạ

tầng

•  do người chủ

sở hữu hoặc

người đi thuê tài

sản theo hợp

đồng thuê tài

chính nắm giữ

• Sử dụng trong

sản xuất, cung

cấp hàng hóa,

dịch vụ

• Sử dụng cho

các mục đích

quản lý;

• Bán trong kỳ

hoạt động kinh

doanh thô ng

thường.

• Thu lợi từ

việc cho thuê

hoặc chờ

tăng giá

6

3

Khái niệm và phân loại (tiếp)

Bất động sản

Sử dụng cho sản

xuất kinh doanh

Bán trong kỳ kinh

Cho thuê hoạt động

hoặc chờ tăng giá

doanh

TSCĐ chủ sở

hữu sử dụng

Hàng hóa bất

động sản

Bất động sản

đầu tư

7

Khi nào BĐS là BĐS đầu tư?

. Bất động sản được giữ với nhiều

mục đích khá c nhau

. Bất động sản khô ng bá n được

riêng rẽ

. Doanh nghiệp cung cấp cá c dịch vụ

liên quan cho những người sử dụng

bất động sản

. BĐS cho cô ng ty ty mẹ hoặc cô ng ty

con thuê hoặc sử dụng

8

4

Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau

 Phải tá ch biệt khi ghi nhận:

– Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hì nh và

vô hì nh

– Chờ tăng giá hoặc cho thuê: BĐS đầu

tư

– Bá n trong kỳ kinh doanh: Hàng hó a

BĐS

9

Ví dụ 1

Cô ng ty Minh Thành xâ y dựng một dã y nhà liên

kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử

dụng để làm phò ng trưng bày sản phẩm của cô ng

ty và cá c căn cò n lại được cho cá c doanh nghiệp

khá c thuê để làm văn phò ng. Giá trị xâ y dựng 800

triệu đồng/căn.

Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì ?

10

5

Bất động sản không bán được riêng rẽ

• Trường hợp bất động sản khô ng bá n được

riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh

hoặc cho quản lý là khô ng đáng kể (dưới

20% diện tí ch) thì hạch toá n là BĐS đầu

tư.

11

Ví dụ 2

• Cô ng ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc văn

phò ng 10 tầng có diện tí ch ngang nhau làm văn

phò ng cho thuê. Giá trị đã quyết toá n toàn cao ốc

là 10 tỷ. Cô ng ty sử dụng tầng trệt để làm văn

phò ng làm việc và tiếp tâ n, phần cò n lại cô ng ty

cho thuê.

Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì ?

12

6

Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những

người sử dụng BĐS

Trường hợp doanh nghiệp cung cấp

cá c dịch vụ liên quan cho những người

sử dụng bất động sản do doanh

nghiệp sở hữu là một phần tương đối

nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh

nghiệp sẽ hạch toá n tài sản này là bất

động sản đầu tư.

13

Ví dụ 3

Cô ng ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng

diện tí ch sử dụng là 10.000 m²Cô ng ty sử dụng cao

.

ốc để cho thuê làm văn phò ng. Giá cho thuê hiện

được á p dụng cho cá c khá ch hàng là 1triệu

đồng/m²/thá ng. Theo điều khoản của hợp đồng cho

thuê, mỗi thá ng cá c khá ch hàng sẽ trả thêm tiền bảo

vệ và vệ sinh văn phò ng là 50.000đ/m²/thá ng.

14

7

BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng

Cô ng ty con cho Cô ng ty mẹ hoặc Cô ng ty con khá c trong

cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất

động sản:

• Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư

• Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng.

15

Ví dụ 4

Cô ng ty Địa Ốc Phong Vâ n là một thành viên thuộc

tập đoàn Phong Vũ. Cô ng ty Phong Vâ n vừa xâ y

dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toá n của

cô ng trì nh là 12 tỷ đồng. Cô ng ty sử dụng toàn bộ

diện tí ch của cao ốc để cho cá c cô ng ty khá c thuộc

tập đoàn Phò ng Vũ thuê làm văn phò ng.

Tò a nhà trên được Cty Phong Vâ n ghi nhận là gì ?

16

8

Điều kiện ghi nhận

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản

phải thỏa mã n đồng thời hai điều kiện sau:

– Chắc chắn thu được lợi í ch kinh tế trong tương

lai; và

– Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được

xá c định một cá ch đáng tin cậy.

17

Xá c định giá trị của BĐS đầu tư

• Mua BĐS

• Xâ y dựng BĐS

18

9

Mua bất động sản

• Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan

trực tiếp khá c

– Giá mua: Giá mua trả ngay

– Chi phí liên quan trực tiếp khá c

• Phí dịch vụ tư vấn về luật phá p liên quan

• Thuế trước bạ

• Chi phí giao dịch liên quan khá c

19

Ví dụ 5

• Doanh nghiệp Hoàng Bí ch mua một lô đất với giá

900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng,

thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng.

Ngoài ra doanh nghiệp cò n chi thêm 15 triệu đồng

để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong

khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn

vị dự tí nh nắm giữ chờ tăng giá để bá n kiếm lời.

Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động

sản đầu tư hay khô ng? Nếu đúng hã y xá c định

nguyên giá của bất động sản đầu tư.

20

10

Ví dụ 6

Ngày 1/1/20X0, Cô ng ty Nhất Phong mua trả gó p

một cửa hàng từ cô ng ty Hoàng Long để cho thuê

hoạt động. Lã i suất mua trả gó p là 15%/năm và tổng

số tiền phải thanh toá n cho Hoàng Long là 1.500

triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả ngay 500

triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm trả

gó p 200 triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm trong 5

năm tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngâ n hàng .

Yêu cầu: Hã y xá c định nguyên giá của bất động sản

trên

21

Xây dựng bất động sản

• Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên

quan trực tiếp tí nh đến ngày hoàn thành cô ng việc

xâ y dựng

22

11

Chi phí lã i vay

• Chi phí lã i vay phá t sinh trong quá trì nh xâ y dựng để hì nh

thành bất động sản đầu tư.

– Vốn hó a

• Chi phí lã i vay phá t sinh sau khi hì nh thành BĐS đầu tư

– Chi phí tài chí nh

23

Ví dụ 7

• Cô ng ty CP ABC thực hiện xâ y dựng một toà nhà 22

tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng 22 là

căn hộ cho thuê. Cô ng việc xâ y dựng phá t sinh như

sau:

– Chi phí quyền sử dụng đất: Cô ng ty nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâ u dài, giá

chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toá n bằng chuyển

khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền sử dụng

đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.

– Chi phí thuê thiết kế xâ y dựng: cty D thực hiện với giá trị

hợp đồng là 220 triệu đồng, đã có thuế GTGT 20 triệu

đồng. ABC đã thanh toá n cho D 50% giá trị hợp đồng

bằng chuyển khoản.

24

12

Ví dụ 7 (tiếp)

– Thuê cty C để quản lý dự á n: giá trị hợp đồng là 3.300

triệu đồng, đã có thuế GTGT 10%. Do quản lý dự á n

khô ng tốt nên cô ng ty C bị phạt 200 triệu đồng, trừ vào

số tiền phải trả. Chi phí thuê quản lý dự á n được thanh

toá n thành 20 lần. ABC đã thanh toá n cho Cty C 16 lần

bằng chuyển khoản.

– Chi phí xâ y dựng: Phá t sinh liên quan đến nhiều cô ng ty

theo từng hạng mục cô ng trì nh, tổng chi phí được duyệt

theo quyết toá n là 166.000 triệu đồng, trong đó đã có

thuế GTGT 10%. ABC đã thanh toá n cho cá c nhà thầu

được 80% bằng chuyển khoản.

• Cô ng trì nh hoàn thành sau 17 thá ng.

Yêu cầu: BĐS trên được trì nh bày trên BCTC như thế nào và

giá trị là bao nhiêu?

25

Cá c khoản chi phí khô ng tí nh vào nguyên giá

• Chi phí phá t sinh ban đầu (trừ trường hợp cá c chi phí này

là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thá i sẵn

sàng hoạt động);

• Cá c chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động

lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thá i

hoạt động bì nh thường theo dự kiến;

• Cá c chi phí khô ng bì nh thường về nguyên vật liệu, lao động

hoặc cá c nguồn lực khá c trong quá trì nh xâ y dựng bất động

sản đầu tư.

26

13

Chi phí phá t sinh sau ghi nhận ban đầu

• VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động

sản đầu tư phá t sinh sau khi nhận ban đầu phải

được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh

doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng

chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi

í ch kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt

động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng

nguyên giá bất động sản đầu tư”

– Nâ ng cấp, cải tạo: Vốn hó a

– Bảo dưỡng, khô i phục mức hoạt động ban đầu:

chi phí SXKD

27

Ví dụ 8

Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh

nghiệp Trâ n Châ u quyết định sửa chữa để đảm bảo

hoạt động bì nh thường. Tổng chi phí sửa chữa phải

thanh toá n cho nhà thầu là 200 triệu đồng.

Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng

nguyên giá hay khô ng và ghi nhận vào sổ sá ch kế

toá n.

28

14

Ví dụ 9

Cô ng ty Hoàn Cầu có một tò a nhà đang cho thuê

làm văn phò ng. Vào năm 20X0,cô ng ty đã sửa

chữa nâ ng cấp tò a nhà theo phương thức giao thầu

toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết

kế lại cá c văn phò ng cho thuê theo hướng khô ng

gian mở để tạo thêm diện tí ch. Tổng chi phí sửa

chữa nâ ng cấp phải thanh toá n cho nhà thầu là 1 tỷ

đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phò ng đã

tăng lên.

Yêu cầu : Hã y cho biết khoản chi trên có làm tăng

nguyên giá bất động sản đầu tư hay khô ng?

29

Xá c định giá trị sau ghi nhận ban đầu

• Phản á nh bằng 3 chỉ tiêu giá trị:

– Nguyên giá

– Giá trị hao mò n

– Gí a trị cò n lại

30

15

Ví dụ 10

Tiếp theo Ví dụ số 9, thô ng tin bổ sung sau: Nguyên

giá ban đầu của tò a nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ

khấu hao trước và sau khi nâ ng cấp vẫn là 5%/năm

và giả sử hoàn thành việc nâ ng cấp vào ngày

30/06/20X0.

Thô ng tin bổ sung;

- Thời gian sử dụng của tò a nhà tí nh đến thời điểm

bắt đầu nâ ng cấp là 4,5 năm

- Thời gian sửa chữa nâ ng cấp là 6 thá ng.

Yêu cầu: Xá c định nguyên giá , hao mò n, giá trị cò n

lại tại ngày 31/12/20x0.

31

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

BĐS xâ y dựng

BĐS đầu tư

BĐS hoàn thành

BĐS chủ sở hữu

Hàng hó a BĐS

32

16

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

Kết thúc xâ y dựng, đưa vào đầu tư

BĐS XÂY DỰNG

BĐS ĐẦU TƯ

33

Ví dụ 11

• Thá ng 5/20X7 cô ng ty bỏ tiền mua lại một tò a nhà đã xuống

cấp và tiến hành xâ y dựng mới một cao ốc để cho thuê văn

phò ng .

• Thá ng 04/20X8 , cô ng việc sửa chữa đã hoàn thành và

cô ng ty ký một số hợp đồng cho cá c DN khá c thuê làm văn

phò ng làm việc.

Yêu cầu: Cô ng ty sẽ trì nh bày BĐS trên như thế nào ở thá ng

5/20x7 và ở thá ng 4/20x8?

5/x7

4/x8

34

17

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

CSH bắt đầu sử dụng

BĐS ĐẦU TƯ

BĐS CSH SỬ DỤNG

CSH kết thúc sử dụng tài sản

35

Ví dụ 12

• Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một

tò a nhà mới xâ y để cho doanh nghiệp khá c thuê hoạt

động.

• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản

phẩm.

Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như

thế nào tại ngày 01/01/20x8?

x/x/x

10/3/x7

1/1/x8

36

18

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

CSH bắt đầu triển khai mục đích bá n

BĐS ĐẦU TƯ

HÀNG HÓA BĐS

CSH bắt đầu cho bên khá c thuê hoạt động

37

Ví dụ 13

Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ thá ng

5/20X6.

Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp khô ng tiếp tục cho thuê

hoạt động, tiến hành sửa chữa và bá n nhà vào thá ng

12/20x7.

Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên

như thế nào tại ngày 01/11/20x7?

x/x/x

1/11/x7

12/x7

38

19

Ví dụ 14

• Doanh nghiệp A xâ y dựng một chung cư cao cấp để bá n cho

cá c khá ch hàng. Thá ng 5/20X7 cô ng trì nh hoàn thành.

• Ngày 01/3/20X8, cô ng ty A đã ký hợp đồng cho cô ng ty B

thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm.

Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày

01/03/20x8?

x/x/x

5/x7

1/3/x8

39

Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toá n

. TK 217

. TK 2147

. TK 1567

Tài khoản sử dụng

. TK 5117

. TK 632

40

20

Bài giảng Ngoại tệ và xuất nhập khẩu - Chương 2: Bất động sản đầu tư - Trường Đại học Mở TP.HCM