Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. HCM
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á
Soá 250, Thaùng Taùm naêm 2011
Moái quan taâm chính cuûa caùc nhaø ñaàu tö baát ñoäng saûn (BÑS) laø nguoàn taøi trôï. Caùc
doanh nghieäp (DN) kinh doanh trong lónh vöïc naøy caàn coù löôïng voán lôùn vaø daøi haïn.
Caùc nguoàn taøi trôï chuû yeáu töø: voán cuûa caùc nhaø ñaàu tö, nguoàn voán öùng tröôùc cuûa
ngöôøi mua vaø nguoàn tín duïng trung vaø ngaén haïn töø caùc ngaân haøng thöông maïi
(NHTM). ÔÛ VN, caùc nhaø ñaàu tö vaøo thò tröôøng BÑS hieän nay phaàn lôùn ñeàu khoâng ñuû
naêng löïc taøi chính ñeå thöïc hieän nhöõng döï aùn nhaèm taïo ra caùc saûn phaåm hoaøn chænh
cho thò tröôøng sô caáp. Nguoàn cung voán coù tính quyeát ñònh vaø giöõ vai troø lôùn nhaát cho
thò tröôøng BÑS vaãn laø ngaân haøng. Theo ñieàu tra hieän nay, soá DN kinh doanh BÑS coù
quy moâ veà voán töø 10 tyû ñoàng trôû leân chæ chieám gaàn 30%, töø 500 tyû ñoàng trôû leân (30
trieäu USD) chieám 2,4%, coøn laïi phaàn lôùn laø voán nhoû khoâng coù khaû naêng thöïc hieän caùc
döï aùn lôùn neáu khoâng coù söï hoã trôï cuûa ngaân haøng. Tín duïng BÑS laø keânh taøi trôï voán
cho thò tröôøng BÑS, ngöôïc laïi, trieån voïng cuûa thò tröôøng BÑS taùc ñoäng trôû laïi ñeán
caùc khoaûn vay BÑS. Do tính chaát caùc khoaûn vay BÑS laø nhöõng khoaûn vay coù taøi saûn
theá chaáp chuû yeáu hình thaønh töø voán vay, nguoàn traû nôï laø töø caùc luoàng tieàn sinh ra töø
taøi saûn. Vì vaäy, baát cöù moät söï bieán ñoäng naøo cuûa thò tröôøng BÑS cuõng seõ aûnh höôûng
ñeán khaû naêng thu hoài nôï cuûa caùc ngaân haøng, ñaëc bieät laø trong boái caûnh neàn kinh teá
VN töø naêm 2008 ñeán nay coù nhöõng baát oån ôû taàm vó moâ. Treân cô sôû phaân tích, taùc giaû
ñeà xuaát moät soá gôïi yù chính saùch nhaèm haïn cheá nhöõng ruûi ro ñoái vôùi tín duïng BÑS
cuûa caùc NHTM taïi VN noùi chung vaø treân ñòa baøn TP.HCM noù rieâng.
huy ñoäng voán thoâng qua quyõ ñaàu tö tín thaùc
1. Giôùi thieäu
BÑS… Coù theå noùi raèng caùc DN kinh doanh BÑS,
Thò tröôøng BÑS noùi chung vaø thò tröôøng nhaø ôû
nhaø ôû thöông maïi taïi TP.HCM chæ döïa vaøo ba
thöông maïi noùi rieâng taïi TP.HCM hieän nay ñang
nguoàn huy ñoäng voán chính, ñoù laø: nguoàn voán chuû
treân ñaø phaùt trieån, nhöng haàu heát caùc DN
sôû höõu; vay töø caùc NHTM, huy ñoäng töø khaùch
ñeàu "khaùt" voán, chöa hình thaønh thò tröôøng voán
haøng. Vieäc phuï thuoäc quaù nhieàu vaøo ba nguoàn voán
lieân thoâng nhaèm huy ñoäng voán ñeå thò tröôøng
treân vaø ñaëc bieät laø nguoàn voán vay töø caùc NHTM
BÑS phaùt trieån laønh maïnh. Theo kinh nghieäm
khieán cho caùc doanh nghieäp BÑS taïi TP.HCM
nhieàu nöôùc treân theá giôùi, nguoàn voán taøi trôï cho
luoân rôi vaøo tình traïng thieáu voán. Beân caïnh ñoù,
nhu caàu phaùt trieån thò tröôøng BÑS, thò tröôøng
chính saùch huy ñoäng voán ñoái vôùi caùc doanh
nhaø ôû thöông maïi, ngoaøi nguoàn voán ñaàu tö tröïc
nghieäp BÑS thöôøng xuyeân thay ñoåi, khoâng oån
tieáp töø caùc nhaø ñaàu tö, phaàn lôùn nguoàn voán ñöôïc
ñònh caøng gaây khoù khaên hôn trong vieäc tieáp caän
huy ñoäng giaùn tieáp thoâng qua caùc keânh: voán tín
caùc nguoàn voán phaùt trieån thò tröôøng BÑS noùi
duïng töø caùc NHTM; keânh cung caáp voán thoâng qua
chung vaø thò tröôøng nhaø ôû thöông maïi noùi rieâng.
theá chaáp vaø taùi theá chaáp trong heä thoáng ngaân
Xuaát phaùt töø thöïc traïng treân, baøi vieát nghieân
haøng; keânh tieát kieäm BÑS; keânh huy ñoäng voán
cöùu vaø ñeà xuaát moät soá gôïi yù veà tín duïng ngaân
thoâng qua traùi phieáu vaø coå phieáu BÑS; vaø keânh
*: Tröôøng Ñaïi hoïc Kinh teá TP.HCM
**: PGS.TS. Phan Thò Bích Nguyetä; PGS.TS. Söû Ñình Thaønh;
TS. Nguyeãn Quyønh Hoa; ThS. Nguyeãn Thò Myõ Linh;
ThS. Trònh Thò Kim Oanh; Lyù Nguyenã Ngocï Thaûo
NGHIEÂN CÖÙU & TRAO ÑOÅI
25
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á
Soá 250, Thaùng Taùm naêm 2011
haøng cho caùc DN kinh doanh BÑS nhaèm muïc tröôøng BÑS theâm soâi ñoäng. Vieäc caáp tín duïng
tieâu phuïc vuï cho quaù trình phaùt trieån thò tröôøng BÑS cuûa caùc ngaân haøng ñaõ goùp phaàn taùc ñoäng
BÑS vaø nhaø ôû thöông maïi taïi TP.HCM.
ñeán cung caàu BÑS treân thò tröôøng. Tuy nhieân, ñeå
baûo ñaûm hieäu quaû hoaït ñoäng vaø an toaøn khi cho
vay, caùc ngaân haøng yeâu caàu khaùch haøng vay voán
2. Cô sôû döõ lieäu vaø phöông phaùp nghieân cöùu
Soá lieäu ñöôïc söû duïng ñeå phaân tích tín duïng phaûi ñaûm baûo nguyeân taéc tín duïng nhö voán vay
BÑS taïi caùc NHTM treân ñòa baøn TP.HCM coù phaûi ñöôïc söû duïng ñuùng muïc ñích vaø phaûi ñöôïc
nguoàn goác tin caäy töø NHNN VN, Chi nhaùnh hoaøn traû caû goác vaø laõi theo ñuùng kyø haïn ñaõ cam
NHNN TP.HCM, caùc NHTM taïi TP.HCM, baùo keát. Maët khaùc, ngaân haøng coøn coù theå yeâu caàu
caùo cuûa caùc DN kinh doanh BÑS… Phöông phaùp khaùch haøng thöïc hieän ñaûm baûo tín duïng hoaëc aùp
nghieân cöùu chuû yeáu laø thoáng keâ moâ taû, so saùnh, duïng caùc nguyeân taéc ñaùnh giaù khaùch haøng khaùc
phaân tích thöïc tieãn theo dieãn bieán thôøi gian vaø ñeå laøm cô sôû xeùt duyeät cho vay.
toång hôïp ñeå chæ ra caùc khía caïnh cuûa nguoàn voán
Tuy chöa coù moät thoáng keâ ñaày ñuû veà caùc saûn
tín duïng ngaân haøng ñoái vôùi lónh vöïc kinh doanh phaåm tín duïng BÑS cuûa caùc ngaân haøng hieän nay,
BÑS, nhöõng toàn taïi trong lónh vöïc naøy, ñoàng thôøi nhöng cô baûn coù theå coù moät soá loaïi hình saûn
kieán nghò caùc giaûi phaùp vaø bieän phaùp hoaøn thieän phaåm tín duïng BÑS cuï theå nhö sau:
tín duïng BÑS cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn
TP.HCM.
- Cho vay mua nhaø, ñaát ñeå ôû;
- Cho vay mua quyeàn söû duïng ñaát xaây döïng
khu ñoâ thò;
3. Tín duïng baát ñoäng saûn taïi caùc NHTM
- Cho vay mua quyeàn söû duïng ñaát xaây döïng
khu coâng nghieäp;
Tín duïng BÑS phaûn aùnh quan heä tín duïng
giöõa ngaân haøng vôùi khaùch haøng lieân quan ñeán
lónh vöïc BÑS. Theo ñoù, tín duïng BÑS laø vieäc
ngaân haøng caáp voán cho khaùch haøng caên cöù vaøo
muïc ñích vay voán cuûa khaùch haøng ñeå thöïc hieän
caùc giao dòch vaø caùc hoaït ñoäng lieân quan ñeán
BÑS. Trong tröôøng hôïp naøy, ngaân haøng cho
khaùch haøng vay ñeå ñaàu tö kinh doanh BÑS, xaây
döïng nhaø ñeå baùn, söûa chöõa nhaø, xaây döïng hoaøn
thieän cô sôû haï taàng caùc döï aùn, mua nhaø traû goùp,
xaây döïng vaên phoøng cho thueâ... Nhö vaäy, tín
duïng ngaân haøng ñoái vôùi lónh vöïc BÑS vöøa ñaùp
öùng nhu caàu ñaàu tö kinh doanh BÑS cuûa nhaø ñaàu
tö, vöøa ñaùp öùng nhu caàu nhaø ôû cuûa ngöôøi daân...
Tín duïng BÑS laø yeáu toá quan troïng thuùc ñaåy hoaït
ñoäng kinh doanh BÑS, laø caàu noái giöõa ngöôøi saûn
xuaát, xaây döïng, chuyeån quyeàn söû duïng ñaát… goùp
phaàn phaùt trieån kinh teá. Voán vay töø caùc toå chöùc
tín duïng (chuû yeáu töø NHTM) giuùp caûi taïo keát caáu
haï taàng, ñoàng thôøi giuùp ngöôøi daân chöa ñuû ñieàu
kieän kinh teá vaãn sôû höõu ñöôïc nhaø ôû vaø quyeàn söû
duïng ñaát ñai. Chính saùch tín duïng ngaân haøng
trong lónh vöïc BÑS coøn hoã trôï vaø khai thaùc
nguoàn löïc taïi caùc DN trong vaø ngoaøi nöôùc ñaàu tö
vaøo BÑS, laøm taêng theâm caùc nhu caàu veà vaên
phoøng, nhaø xöôûng, nhaø ôû… goùp phaàn laøm thò
- Cho vay xaây döïng vaø söûa chöõa nhaø;
- Cho vay xaây döïng nhaø xöôûng;
- Cho vay xaây döïng vaên phoøng;
- Cho vay xaây döïng vaên phoøng cho thueâ;
- Cho vay xaây döïng khaùch saïn, resort;
- Cho vay mua BÑS ñeå höôûng chenâ h leäch gia;ù vaø
- Cho vay theá chaáp BÑS ñeå kinh doanh.
4. Thöïc traïng tín duïng baát ñoäng saûn taïi caùc
NHTM treân ñòa baøn TP.HCM
Moái quan taâm chính cuûa caùc nhaø ñaàu tö BÑS
laø nguoàn taøi trôï. Caùc DN kinh doanh trong lónh
vöïc naøy thöôøng caàn löôïng voán lôùn vaø daøi haïn.
Tuy nhieân, ña soá caùc nhaø ñaàu tö vaøo thò tröôøng
BÑS hieän nay khoâng ñuû naêng löïc taøi chính ñeå
thöïc hieän nhöõng döï aùn nhaèm taïo ra nhöõng saûn
phaåm hoaøn chænh cho thò tröôøng sô caáp. Caùc
nguoàn taøi trôï chuû yeáu töø: (i) Voán cuûa caùc nhaø ñaàu
tö, (ii) nguoàn voán öùng tröôùc cuûa ngöôøi mua vaø (iii)
nguoàn tín duïng trung vaø daøi haïn töø caùc NHTM.
Tuy nhieân caùc nguoàn naøy luoân coù giôùi haïn trong
khi thò tröôøng voán chöa giöõ moät vai troø troïng yeáu
trong vieäc phaùt trieån thò tröôøng BÑS, thieáu caùc
coâng cuï taøi chính hoã trôï hoaït ñoäng kinh doanh
BÑS.
NGHIEÂN CÖÙU & TRAO ÑOÅI
26
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á
Soá 250, Thaùng Taùm naêm 2011
khoaûng 79%, dö nôï daøi haïn chieám khoaûng 21%.
Tín duïng BÑS qua keânh ngaân haøng phaùt trieån
raát maïnh meõ. Caùc hôïp ñoàng taøi trôï voán cho caùc
döï aùn vôùi giaù trò lôùn ñaõ lieân tuïc ñöôïc kyù keát.
Trong giai ñoaïn naøy caùc ngaân haøng lieân tuïc ñöa
ra caùc chính saùch öu ñaõi ñeå ñaåy maïnh cho vay
BÑS. Keå töø khi BÑS taêng giaù raát cao vaøo cuoái
naêm 2007, haàu heát caùc ngaân haøng, nhaát laø ngaân
haøng khoái coå phaàn ñaõ nhanh choùng bôm tieàn cho
khaùch haøng thoâng qua nhieàu saûn phaåm cho vay
mua nhaø, ñaát traû goùp. Ñieàu ñaùng chuù yù laø caùc
ngaân haøng ñaõ naâng giaù trò khoaûn vay, thôøi gian
traû nôï leân cao hôn nhieàu so vôùi tröôùc. Trong khi
ñoù, laõi suaát cho vay ñoái vôùi loaïi hình tín duïng naøy
laïi ñöôïc ñieàu chænh giaûm so vôùi tröôùc ñaây.
Sau taêng tröôûng maïnh cho vay BÑS laø tình
hình aûm ñaïm cho vay taïi caùc ngaân haøng: Neáu
nhö naêm 2007 vaø ñaàu 2008 caùc ngaân haøng ñaåy
maïnh cho vay BÑS thì töø quyù 2 naêm 2008, vôùi
chính saùch thaét chaët tieàn teä cuûa Chính phuû, caùc
ngaân haøng khoâng chæ haïn cheá cho vay maø coøn coá
gaéng thu hoài nôï neáu coù theå. Treân thöïc teá, lieân tuïc
trong nhöõng thaùng quyù 2, quyù 3 naêm 2008, dö nôï
cho vay lónh vöïc BÑS cuûa caùc ngaân haøng giaûm
khaù maïnh. Maët khaùc, NHNN töø ñaàu naêm 2008
ñeán thaùng 6/2008 ñaõ ñieàu chænh laõi suaát cô baûn
ba laàn töø 8,25% leân 14% naêm, do vaäy laõi suaát cho
vay cuûa caùc NHTM ñoàng loaït gia taêng lieân tuïc maø
ñænh ñieåm laõi suaát leân tôùi 18% - 23% vaø ñaõ ñaåy
caùc coâng ty BÑS cuõng nhö caùc nhaø ñaàu tö thöù caáp
rôi vaøo tình traïng khoù khaên do laõi suaát taêng cao.
Theo ñoù caùc nhaø ñaàu tö laïi gaây ruûi ro cho caùc
ngaân haøng. Laõi suaát taêng cao ñaõ taïo neân moät
gaùnh naëng thöïc söï cho caùc nhaø ñaàu tö, vaø laø yeáu
toá chuû yeáu ñaåy thò tröôøng BÑS lao doác khoâng
phanh, nhieàu döï aùn giaù giaûm tôùi 40% - 60%,
thaäm chí caù bieät coù nôi giaûm tôùi 65%. Nhaø ñaàu tö
cuøng vôùi toaøn boä heä thoáng ngaân haøng ñaõ phaûi ñoái
maët vôùi ruûi ro vaø thieät haïi raát lôùn. Treân ñòa baøn
TP.HCM, ñeán cuoái quyù 3/2008, dö nôï cho vay
BÑS ñaõ giaûm khoaûng 4.000 tyû ñoàng so cuoái quyù 1
naêm 2008. Töø thaùng 5/2008 ñeán nay, nhieàu ngaân
haøng ñaõ ngöøng vaø haïn cheá cho vay lónh vöïc BÑS,
ñaëc bieät vôùi caùc nhu caàu kinh doanh vaø ñaàu tö.
Ngoaøi vieäc gaàn nhö ngöøng cho vay, caùc ngaân
haøng coá gaéng giaûm daàn dö nôï cho vay BÑS baèng
4.1 Tình hình cho vay, dö nôï tín duïng
BÑS vaø nhöõng ruûi ro cuûa tín duïng BÑS taïi
caùc NHTM treân ñòa baøn TP.HCM
ÔÛ VN hieän nguoàn cung voán coù tính quyeát ñònh
vaø giöõ vai troø lôùn nhaát cho thò tröôøng BÑS vaãn laø
ngaân haøng. Thöïc teá chöùng minh ña phaàn caùc nhaø
ñaàu tö BÑS töø caù nhaân cho ñeán coâng ty ñeàu phuï
thuoäc vaøo nguoàn voán ngaân haøng ñeå luaân chuyeån,
ñaàu tö saûn phaåm. Theo ñieàu tra, hieän nay soá DN
kinh doanh BÑS coù quy moâ veà voán töø 10 tyû ñoàng
trôû leân chieám gaàn 30%, töø 500 tyû ñoàng trôû leân (30
trieäu USD) chieám 2,4%, coøn laïi phaàn lôùn laø voán
nhoû khoâng coù khaû naêng thöïc hieän caùc döï aùn lôùn
neáu khoâng coù söï hoã trôï cuûa ngaân haøng. Öôùc tính,
soá voán ñaàu tö vaøo BÑS ôû nöôùc ta hieän nay coù tôùi
hôn 60% laø voán vay ngaân haøng. Coù nhieàu döï aùn,
tyû leä cho vay leân tôùi 70 - 80% toång voán ñaàu tö, vôùi
thôøi haïn 10 - 15 naêm.
Ñôn vò tính: tyû ñoàng
Hình 1. Dö nôï tín duïng BÑS taïi caùc ngaân haøng
treân ñòa baøn TP.HCM töø 2006-2010
Nguoàn: NHNN chi nhaùnh TP.HCM
Giai ñoaïn 2005-2006 laø thôøi kyø ñoùng baêng cuûa
thò tröôøng BÑS nhöng tín duïng BÑS vaãn tieáp tuïc
taêng. Theo NHNN, dö nôï cho vay BÑS trong giai
ñoaïn 2005 - 2006 lieân tuïc taêng vôùi toác ñoä bình
quaân khoaûng 33%/naêm. Tính ñeán 31/12/2007 toång
dö nôï tín duïng cuûa caùc ngaân haøng taïi TP.HCM
taêng ñeán 140% so vôùi cuøng kyø, dö nôï cho vay
BÑS cuûa caùc ngaân haøng tính ñeán heát naêm 2007
ñaït 61.252 tyû ñoàng, chieám khoaûng 15% toång dö
nôï cuûa toaøn heä thoáng ngaân haøng treân ñòa baøn.
Trong ñoù, haàu heát laø cho vay trung haïn vaø chieám
NGHIEÂN CÖÙU & TRAO ÑOÅI
27
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á
Soá 250, Thaùng Taùm naêm 2011
caùc bieän phaùp ñoân ñoác thu hoài nôï. Trong boái caûnh 2009 ñaõ taêng leân 78.290 tæ ñoàng, chieám tyû troïng
thaét chaët tieàn teä hieän nay, BÑS laø danh muïc ñaàu 11,2% trong toång dö nôï neàn kinh teá.
tieân ñang ñöôïc haàu heát ngaân haøng sieát laïi, haïn
Roõ raøng, caùc soá lieäu treân cho thaáy vieäc nguoàn
cheá vaø thaäm chí töø choái cho vay ñoái vôùi nhöõng tieàn töø caùc ngaân haøng cho vay chaéc chaén seõ taïo
khoaûn vay mang tính chaát ñaàu cô BÑS.
cho thò tröôøng BÑS khôûi saéc trôû laïi. Vieäc NHNN
cho pheùp caùc NHTM söû duïng toái ña 30% tæ leä
nguoàn voán huy ñoäng döôùi hình thöùc ngaén haïn ñeå
cho vay trung, daøi haïn laø moät höôùng môû giuùp caùc
ngaân haøng coù theâm khaùch haøng. Song, do ña
phaàn nguoàn voán vay BÑS thöôøng laø trung, daøi
haïn neân caùc ngaân haøng phaûi chuû ñoäng taêng voán
töï coù, thu huùt theâm nguoàn voán thoâng qua phaùt
haønh traùi phieáu... ñeå ñaùp öùng nhu caàu voán vaø haïn
cheá nhöõng ruûi ro trong hoaït ñoäng cho vay laøm
aûnh höôûng ñeán lónh vöïc BÑS. Nhö vaäy vôùi chính
saùch môû roäng cho vay BÑS cuûa Chính phuû trong
caùc thaùng ñaàu naêm 2009 thì tính ñeán heát thaùng
12/2009, dö nôï cho vay cuûa caùc ngaân haøng treân
ñòa baøn ñoái vôùi lónh vöïc BÑS ñaït 78.290 tæ ñoàng,
chieám khoaûng 11% so vôùi toång dö nôï cho vay
treân ñòa baøn vaø taêng 24% so vôùi cuøng kyø naêm
2008.
Hình 2. Toác ñoä taêng tröôûng dö nôï tín duïng BÑS
cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn TP.HCM
Nguoàn: NHNN chi nhaùnh TP.HCM
Dö nôï cho vay BÑS toaøn heä thoáng ngaân haøng
cuoái naêm 2008 vaøo khoaûng treân 115.000 tyû ñoàng,
chieám 9,5% toång dö nôï toaøn boä neàn kinh teá,
trong ñoù TP.HCM chieám gaàn 60%, töông öùng vôùi
treân 63.064 tyû ñoàng. Taêng tröôûng tín duïng naêm
2008 cuõng ñaõ taêng 88% so vôùi naêm 2007, naâng
toång möùc dö nôï cho vay toaøn heä thoáng NHTM
treân ñòa baøn TP.HCM leân möùc 502.687 tyû ñoàng.
Tính ñeán heát thaùng 12/2008, dö nôï cho vay cuûa
caùc ngaân haøng treân ñòa baøn ñoái vôùi lónh vöïc BÑS
ñaït 63.064 tæ ñoàng, chieám khoaûng 13% so vôùi
toång dö nôï cho vay neàn kinh teá treân ñòa baøn vaø
taêng 3% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc
Ñeán ñaàu naêm 2009 - sau ba thaùng môû roäng
lónh vöïc cho vay BÑS, caùc NHTM taïi TP.HCM ñaõ
taêng dö nôï cho vay theâm ñöôïc khoaûng 2.000 tæ
ñoàng. Tính ñeán thaùng 9/2009, dö nôï cho vay cuûa
caùc ngaân haøng treân ñòa baøn ñoái vôùi lónh vöïc BÑS
ñaït 75.800 tæ ñoàng, chieám khoaûng 14% so vôùi
toång dö nôï cho vay treân ñòa baøn vaø taêng 20% so
vôùi thôøi ñieåm cuoái naêm 2008. Trong soá naøy, moät
phaàn laø cho caùc chuû döï aùn vay, phaàn lôùn laø cho caù
nhaân vay ñeå mua nhaø. Nhö vaäy, toång dö nôï cho
vay BÑS cuûa NHTM taïi TP.HCM vaøo cuoái naêm
Hình 3. Tyû troïng dö nôï tín duïng BÑS trong toång
dö nôï cuûa caùc ngaân haøng treân ñòa baøn TP.HCM
Nguoàn: NHNN chi nhaùnh TP.HCM
Beân caïnh laõi suaát cao vaø trong tình hình laïm
phaùt taêng cao, nhaèm phoøng ngöøa nguy cô bong
boùng BÑS, NHNN ñaõ ban haønh Thoâng tö soá
13/2010/TT-NHNN coù hieäu löïc töø ngaøy 1/10/2010,
ñaõ khieán caùc ngaân haøng thaét chaët hôn nöõa cho
vay trong lónh vöïc BÑS trong thôøi gian naøy.
Thoâng tö 13 taêng heä soá ruûi ro ñoái vôùi caùc khoaûn
vay kinh doanh BÑS töø 100% leân 250%, ñoàng
NGHIEÂN CÖÙU & TRAO ÑOÅI
28
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á
Soá 250, Thaùng Taùm naêm 2011
thôøi taêng heä soá an toaøn voán cuûa caùc ngaân haøng ñònh höôùng chính saùch coù theå döï baùo voán tín
leân 9%. Thoâng tö naøy laø moät böôùc ñi caàn thieát, duïng ngaân haøng vaøo BÑS trong naêm 2011 giöõ
höôùng ñeán môû roäng tín duïng cho caùc lónh vöïc saûn ñöôïc nhòp taêng nheï nhöng vaãn khoâng ñöôïc caûi
xuaát, hoã trôï phaùt trieån thay vì cho caùc hoaït ñoäng thieän nhieàu veà tæ troïng toång dö nôï cho vay BÑS.
ñaàu cô, ñoàng thôøi caûi thieän möùc ñoä an toaøn voán
Tuy nhieân, nhu caàu tín duïng BÑS cuûa DN vaãn
vaø söï oån ñònh vöõng chaéc cuûa heä thoáng ngaân haøng. chöa cho thaáy coù daáu hieäu giaûm trong naêm 2011.
Thoâng tö naøy coù theå seõ buoäc caùc NHTM thu heïp Theo baùo caùo cuûa ngaønh BÑS veà thöïc traïng thò
tín duïng, haïn cheá cho vay ôû lónh vöïc BÑS ñeå tröôøng vaø xu höôùng naêm 2011 phaùt haønh ngaøy
giaûm tæ leä ruûi ro. Nhö vaäy, nguoàn cung tieàn cho 18/03/2011 cuûa coâng ty Vietnam Report, ñoái vôùi
lónh vöïc BÑS bò sieát laïi, gaây khoù cho caû chuû ñaàu tín duïng BÑS DN, 60% caùc ngaân haøng tham gia
tö vaø khaùch haøng muoán tham gia thò tröôøng.
vaøo cuoäc ñieàu tra khaûo saùt cho raèng seõ thaét chaët
Trong naêm 2010, tyû troïng dö nôï tín duïng BÑS hôn nöõa thuû tuïc vaø quy trình cho vay BÑS trong
trong toång dö nôï treân ñòa baøn TP.HCM taêng 26% naêm 2011. Trong khi caû Chính phuû vaø ngaân haøng
so vôùi naêm 2009. So vôùi cuoái naêm 2009, dö nôï tín ñeàu öu tieân thaét chaët tieàn teä, giaûm tín duïng BÑS
duïng cho vay BÑS cuûa caùc ngaân haøng taêng khoâng vaø ñieàu naøy ñoàng nghóa vôùi vieäc giaù caû BÑS seõ coù
nhieàu. Tuy nhieân, khoâng ít ngaân haøng söû duïng xu höôùng giaûm, song nhu caàu tín duïng BÑS cuûa
nguoàn voán huy ñoäng ngaén haïn ñeå cho vay daøi DN vaãn chöa cho thaáy coù daáu hieäu giaûm trong
haïn. Nguyeân nhaân chính laø do caùc ngaân haøng naêm 2011. Nhöõng phaân tích naøy cho thaáy ñöôïc
khoù huy ñoäng ñöôïc nguoàn voán daøi haïn, cho duø ñaõ taàm quan troïng cuûa caùc toå chöùc tín duïng trong vai
ñieàu chænh laõi suaát kyø haïn daøi ngaøy. Trong ñoù, troø trung gian laø nguoàn cung voán cho caùc chuû ñaàu
khoâng loaïi tröø moät soá ñoái töôïng khaùch haøng vay tö ñoàng thôøi cuõng laø nguoàn cung voán cho caùc
voán ñeå ñaàu cô chôø giaù leân. Vì vaäy, ngaân haøng naøo khaùch haøng coù nhu caàu veà BÑSvaø coù taùc ñoäng
nôùi loûng ñieàu kieän cho vay trong luùc naøy laø ñieàu khoâng nhoû ñeán thò tröôøng BÑS.
ñaùng phaûi quan taâm vì raát ruûi ro cho chính baûn
thaân caùc ngaân haøng ñoù.
4.2. Thöïc traïng caùc saûn phaåm tín duïng
ngaân haøng ñoái vôùi baát ñoäng saûn
Dö nôï BÑS hieän nay taäp trung chuû yeáu ôû loaïi
hình cho vay mua nhaø ñeå ôû, xaây döïng söûa chöõa
nhaø chieám khoaûng 34%, cho vay xaây döïng, söûa
chöõa, mua nhaø ñeå baùn khoaûng 13%, coøn laïi laø caùc
loaïi hình cho vay BÑS khaùc. Theo soá lieäu töø
NHNN chi nhaùnh TP.HCM, tyû troïng dö nôï cho
vay BÑS taïi TP.HCM phaân theo nhoùm saûn phaåm
tín duïng BÑS naêm 2009 nhö sau:
Theo baùo caùo chính thöùc vöøa ñöôïc NHNN VN
coâng boá, tính ñeán thaùng 12/2010 toång dö nôï tín
duïng BÑS treân ñòa baøn TP.HCM laø 98.256 tæ
ñoàng, chieám tyû troïng 43,86% trong toång dö nôï
lónh vöïc BÑS caû nöôùc, taêng tröôûng dö nôï tín duïng
ñoái vôùi BÑS xaáp xæ taêng tröôûng tín duïng toaøn
ngaønh. Dö nôï cho vay ñeå ñaàu tö kinh doanh BÑS
toaøn ngaønh ñaït khoaûng 224.000 tyû ñoàng, taêng
22% so vôùi cuøng kyø naêm ngoaùi, ñoái vôùi lónh vöïc
cho vay vaøo kinh doanh BÑS (theo nghóa nhö laø
mua ñi baùn laïi…) ñaït khoaûng 50.000 tyû ñoàng,
chieám khoaûng 22% toång dö nôï cho vay trong lónh
vöïc BÑS.
- Xaây döïng vaø söûa chöõa nhaø ôû cuûa ngöôøi daân:
30%;
- Xaây döïng vaø söûa chöõa nhaø ñeå baùn: 16%;
- Kinh doanh BÑS khaùc laø 10%;
- Ñoâ thò môùi 10%;
Trong caùc thaùng ñaàu naêm 2011, doøng voán cho
BÑS gaàn nhö taéc ngheõn sau hôn moät thaùng
NHNN ban haønh Chæ thò soá 01 veà vieäc giaûm tyû
troïng cho vay phi saûn xuaát, trong ñoù coù BÑS,
xuoáng khoâng quaù 16% so vôùi toång dö nôï toái ña
ñeán cuoái naêm nay. Tình hình cho vay BÑS cuûa
caùc NHTM chöa coù söï caûi thieän roõ reät do tình
hình thieáu nguoàn voán huy ñoäng. Qua thöïc teá vaø
- Cao oác cho thueâ 10%;
- Ñeå xaây döïng cô sôû haï taàng phuïc vuï saûn xuaát
kinh doanh 9%;
- Theá chaáp quyeàn söû duïng ñaát 9%;
- Trung taâm thöông maïi 4%; vaø
- Khu coâng nghieäp – khu cheá xuaát 2%.
NGHIEÂN CÖÙU & TRAO ÑOÅI
29
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á
Soá 250, Thaùng Taùm naêm 2011
- Döï aùn xaây döïng vaên phoøng cho thueâ, ñaàu tö
xaây döïng khu du lòch: ñeán 10 naêm;
- Xaây nhaø treân cô sôû haï taàng coù saün; Döï aùn
ñaàu tö cô sôû haï taàng khu ñoâ thò, khu daân cö;
- Döï aùn ñaàu tö trung taâm thöông maïi, hoäi
nghò, chôï: ñeán 5 naêm
- Döï aùn xaây döïng khu ñoâ thò, khu daân cö, nhaø
ôû: ñeán 7 naêm; vaø
- Döï aùn keát hôïp: thôøi haïn cho vay toái ña ñöôïc
xaùc ñònh laø thôøi haïn toái ña cho vay theo loaïi hình
ñaàu tö coù thôøi haïn cho vay daøi nhaát theo quy
ñònh.
Hình 4. Tyû troïng dö nôï cho vay caùc nhoùm saûn
phaåm tín duïng BÑS trong toång dö nôï BÑS taïi caùc
NHTM treân ñòa baøn TP.HCM naêm 2009
Laõi suaát cho vay do Hoäi ñoàng quaûn trò ngaân
haøng quy ñònh veà cô cheá laõi suaát cho vay hoaëc cô
cheá chung veà laõi suaát hoaëc thoâng qua caùc chæ tieâu
taøi chính cuûa moãi ngaân haøng. Laõi suaát cho vay cuï
theå do ngaân haøng vaø khaùch haøng thoaû thuaän.
Ngaân haøng aùp duïng möùc laõi suaát quaù haïn toái ña
ñeán 150% laõi suaát cho vay trong haïn ñaõ thoûa
thuaän trong hôïp ñoàng tín duïng ñaõ kyù keát.
Möùc cho vay ñöôïc xaùc ñònh caên cöù vaøo nhu caàu
vay voán, khaû naêng hoaøn traû nôï vaø khaû naêng baûo
ñaûm tieàn vay cuûa khaùch haøng vaø khaû naêng nguoàn
voán cuûa ngaân haøng, nhöng toái ña khoâng vöôït quaù
giôùi haïn cho vay, tröø tröôøng hôïp ñöôïc Thuû töôùng
Chính phuû cho pheùp. Toång dö nôï cho vay cuûa
ngaân haøng ñoái vôùi moät khaùch haøng khoâng ñöôïc
vöôït quaù 15% voán töï coù cuûa ngaân haøng, tröø
tröôøng hôïp ñoái vôùi nhöõng khoaûn cho vay töø caùc
nguoàn voán uûy thaùc cuûa Chính phuû, cuûa caùc toå chöùc
vaø caù nhaân.
Nguoàn: NHNN chi nhaùnh TP.HCM
Trong soá caùc döï aùn ñaàu tö BÑS noùi treân thì coù
ba lónh vöïc raát ñaùng quan taâm, ñoù laø ñaàu tö xaây
nhaø vaø söûa chöõa nhaø ñeå baùn, theá chaáp quyeàn söû
duïng ñaát vaø kinh doanh BÑS khaùc. Rieâng 3 lónh
vöïc naøy coù soá dö nôï leân ñeán 21.400 tyû ñoàng.
4.3 Tín duïng BÑS theo loaïi hình toå chöùc
tín duïng
Neáu xem xeùt dö nôï BÑS phaân theo loaïi hình
toå chöùc tín duïng thì nhoùm NHTM coå phaàn chieám
öu theá trong lónh vöïa cho vay BÑS, chieám tôùi
69%, NHTM nhaø nöôùc chieám 26%, coøn laïi 5% laø
tyû troïng dö nôï BÑS cuûa caùc hình thöùc toå chöùc tín
duïng khaùc.
5. Ñaùnh giaù tín duïng baát ñoäng saûn taïi
TP.HCM
5.1 Nhöõng thaønh töïu
- Trong thôøi gian qua, caùc NHTM treân ñòa baøn
TP.HCM ñaõ thöïc hieän vieäc cho vay ñoái vôùi lónh
vöïc baát ñoäng saûn theo ñuùng caùc quy ñònh cuûa
Chính phuû vaø NHNN. Caùc NHTM treân ñòa baøn
TP.HCM ñaõ caên cöù vaøo ñònh höôùng chính saùch
tín duïng cuûa NHNN, ñoàng thôøi cuõng caân ñoái moät
phaàn nguoàn voán kinh doanh ñeå ñaàu tö vaøo lónh
vöïc BÑS theo cô cheá tín duïng, hoã trôï tích cöïc cho
vieäc hoaøn thaønh nguoàn cung BÑS. Coù theå noùi
raèng nguoàn voán maø caùc NHTM ñaõ cung öùng cho
thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM laø moät nhaân toá quan
Hình 5. Dö nôï tín duïng BÑS phaân theo loaïi hình
toå chöùc tín duïng naêm 2009
Nguoàn: NHNN chi nhaùnh TP.HCM
Thôøi haïn cho vay do moãi ngaân haøng vaø khaùch
haøng thoûa thuaän. Thôøi haïn cho vay toái ña ñoái vôùi
töøng loaïi hình ñaàu tö döï aùn BÑS cuï theå:
NGHIEÂN CÖÙU & TRAO ÑOÅI
30
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á
Soá 250, Thaùng Taùm naêm 2011
troïng trong suoát quaù trình hình thaønh vaø phaùt caùc NHTM ñeàu coù danh muïc BÑS trong ñoù caùc
trieån cuûa thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM. khoaûn cho vay coù theá chaáp (baèng BÑS) thöôøng
- Caùc NHTM cuõng thoâng qua caùc saûn phaåm tín chieám tyû troïng cao. Thöïc teá thôøi gian qua cho
duïng thích hôïp ñeå cung öùng voán tín duïng cho caùc thaáy caùc cuoäc khuûng hoaûng ngaân haøng luoân coù
ñoái töôïng ñaõ coù nhu caàu veà baát ñoäng saûn vaø cuõng moái lieân heä vôùi vieäc cho vay quaù nhieàu vaøo thò
raát linh ñoäng trong vieäc cung cöùng caùc saûn phaåm tröôøng BÑS vaø coøn coù nguoàn goác töø vieäc taêng laõi
tín duïng BÑS ñeán ñuùng ñoái töôïng coù nhu caàu
suaát. Xuaát phaùt töø thöïc tieãn tín duïng BÑS taïi caùc
- Caùc hình thöùc cho vay baát ñoäng saûn trong NHTM treân ñòa baøn TP.HCM, nhoùm taùc giaû coù
thôøi gian qua khaù ña daïng: cho vay chuû ñaàu tö moät soá ñeà xuaát nhö sau:
caùc döï aùn, cho vay caùc ñôn vò xaây laép, cho vay ñoái
vôùi caùc toå chöùc, caù nhaân coù nhu caàu mua, söû duïng
caùc saûn phaåm cuûa döï aùn nhö caên hoä, vaên phoøng,…
- Caùc döï aùn baát ñoäng saûn coù hieäu quaû luoân
ñöôïc caùc toå chöùc tín duïng xem xeùt vaø ñaùp öùng
nhu caàu voán kòp thôøi, goùp phaàn ñaåy nhanh tieán
trình cung öùng caùc saûn phaåm BÑS ra thò tröôøng.
5.2 Nhöõng haïn cheá
- Tín duïng BÑS coøn nhieàu haïn cheá do vöôùng
maéc veà chính saùch, cô cheá, ruûi ro phaùt sinh töø thò
tröôøng BÑS.
- Tieàm löïc veà taøi chính cuûa ngaân haøng vaø
doanh nghieäp BÑS coøn nhieàu haïn cheá.
- Caùc toå chöùc tín duïng caân ñoái nguoàn voán ngaén
haïn ñeå cho vay kinh doanh BÑS mang tính daøi
haïn. Ñaây cuõng chính laø ruûi ro tieàm aån coù theå gaây
ñoå vôõ mang tính heä thoáng.
- Chính saùch cuûa NHNN ñoái vôùi cho vay trong
lónh vuïc BÑS coøn nhieàu baát caäp, chöa ñoàng boä vôùi
caùc vaên baûn phaùp qui khaùc. Maët khaùc caùc qui
ñònh ban haønh chuû yeáu mang tính khaéc phuïc haäu
quaû tröôùc maét chöa thöïc söï höôùng ñeán phaùt trieån
beàn vöõng.
6.1 Ñoái vôùi Ngaân haøng Nhaø nöôùc
Tröôùc maét
- Söû duïng chính saùch tieàn teä can thieäp kòp thôøi
vaøo thò tröôøng nhaèm haïn cheá nhöõng bieán ñoäng
mang tính tieâu cöïc taùc ñoäng xaáu ñeán thò tröôøng,
laøm thò tröôøng phaùt trieån meùo moù.
- Thöïc hieän kieåm soaùt thöôøng xuyeân vaø ñònh
höôùng hoaït ñoäng tín duïng ñaàu tö kinh doanh
BÑS cho caùc NHTM nhaèm haïn cheá vaø phoøng
ngöøa ruûi ro phaùt sinh töø hoaït ñoäng cho vay BÑS.
- Vôùi vai troø giaùm saùt hoaït ñoäng cuûa caùc
NHTM, NHNN caûnh baùo kòp thôøi vaø cung caáp
thoâng tin hoã trôï ñeå caùc NHTM coù quyeát ñònh ñaàu
tö hôïp lyù vaø ñeå hoaït ñoäng tín duïng BÑS cuûa caùc
ngaân haøng an toaøn vaø beàn vöõng.
Veà laâu daøi
- Caàn xaây döïng heä thoáng caùc vaên baûn ñieàu
haønh chính saùch tieàn teä noùi chung vaø ñoái vôùi tín
duïng BÑS noùi rieâng caàn phaûi mang tính ñoàng boä
vaø coù moái quan heä chaët vôùi caùc chính saùch kinh
teá vó moâ khaùc.
- Nhaèm taêng nguoàn voán trung, daøi haïn cho caùc
NHTM, caàn phaùt trieån caùc loaïi ñònh cheá taøi chính
chuyeân bieät trong lónh vöïc BÑS nhö:
- Xaây döïng thò tröôøng mua baùn nôï ñeå giuùp caùc
ngaân haøng coù ñöôïc nguoàn voán trung vaø daøi haïn
trong boái caûnh thò tröôøng tieàn göûi huy ñoäng ña
phaàn laø voán ngaén haïn. Caùc coâng ty mua baùn nôï
seõ mua laïi nhöõng khoaûn vay theá chaáp cuûa caùc DN
kinh doanh BÑS, giuùp ngaân haøng coù voán tieáp tuïc
quay voøng, ñaùp öùng khaû naêng voán cho thò tröôøng
BÑS.
- Beân caïnh nguoàn voán vay töø caùc NHTM, caàn
phaùt trieån caùc nguoàn voán khaùc hoã trôï phaùt trieån
thò tröôøng BÑS nhö: phaùt trieån moâ hình chöùng
khoaùn hoùa BÑS; phaùt trieån thöïc hieän caùc nghieäp
- Thuû tuïc quy ñònh veà cho vay taïi caùc ngaân
haøng coøn röôøm raø, phöùc taïp. Naêng löïc thaåm ñònh
caùc khoaûn vay coøn haïn cheá.
6. Moät soá gôïi yù hoaøn thieän chính saùch tín
duïng baát ñoäng saûn taïi caùc NHTM treân ñòa
baøn TP.HCM
Töø nhöõng phaân tích treân cho ta thaáy: Söï taêng
tröôûng ñoät ngoät tín duïng BÑS coù theå gaây ra tình
traïng bong boùng treân thò tröôøng BÑS. Tyû leä nôï
caøng cao thì caùc taùc ñoäng caøng maïnh vaø heä thoáng
NHTM laø caàu noái giöõa vaän ñoäng cuûa giaù BÑS vôùi
caùc bieán ñoäng cuûa chæ soá kinh teá vó moâ. Phaàn lôùn
NGHIEÂN CÖÙU & TRAO ÑOÅI
31
P H A Ù T T R I E Å N K I N H T E Á
Soá 250, Thaùng Taùm naêm 2011
vuï Repo; phaùt trieån caùc keânh huy ñoäng nguoàn löïc ty kinh doanh ñòa oác, lieân keát giöõa ngaân haøng vôùi
taøi chính khaùc nhö Quyõ ñaàu tö tín thaùc BÑS…
baûo hieåm.
- Naâng cao trình ñoä quaûn trò ruûi ro, kinh
6.2 Veà phía caùc NHTM
nghieäm vaø hieåu bieát veà phaùp luaät BÑS, taäp trung
ñaøo taïo ñoäi nguõ caùn boä laøm coâng taùc tín duïng
thoâng thaïo trong vieäc ñaùnh giaù giaù trò taøi saûn.
- Gia taêng naêng löïc taøi chính vì do ñaëc thuø caùc
khoaûn vay BÑS coù thôøi gian cho vay thöôøng laø
trung daøi haïn, vì vaäy caùc ngaân haøng tuøy theo
naêng löïc vaø töï caân ñoái nguoàn voán ñaùp öùng cho
hoaït ñoäng cho vay BÑS.
6.3 Caùc doanh nghieäp, nhaø ñaàu tö vaø caùc
caù nhaân tham gia thò tröôøng
- Caùc DN ñaàu tö, trieån khai döï aùn phaûi döïa
treân nghieân cöùu thoâng tin thò tröôøng vaø caàn ñaûm
baûo tuaân thuû quy luaät cung caàu cuûa thò tröôøng.
- Naâng cao tieàm löïc taøi chính, haïn cheá söï phuï
thuoäc vaøo nguoàn tín duïng.
- Tín duïng BÑS chòu aûnh höôûng tröïc tieáp töø
thò tröôøng BÑS, vì vaäy caùc ngaân haøng caàn caäp
nhaät thoâng tin thò tröôøng, caùc cô cheá chính saùch
ñieàu tieát thò tröôøng BÑS cuûa Nhaø nöôùc ñeå haïn
cheá thaáp nhaát ruûi ro töø thò tröôøng naøy mang laïi.
- Phaùt trieån tín duïng BÑS phaûi treân cô sôû
thaän troïng, caùc khoaûn vay BÑS phaûi hoäi ñuû caùc
ñieàu kieän vay, khoâng ñöôïc nôùi loûng ñieàu kieän vay
nhaát laø khaû naêng nhaän ñònh ñaùnh giaù giaù trò taøi
saûn ñaûm baûo nôï vay trong ñieàu kieän thò tröôøng
BÑS bieán ñoäng.
- Taêng cöôøng caùc bieän phaùp huy ñoäng voán
trung, daøi haïn trong neàn kinh teá baèng giaûi phaùp:
AÙp duïng chieán löôïc linh hoaït hay coøn goïi laø chieán
löôïc laõi suaát vaø khaùch haøng muïc tieâu thoâng qua 2
yeáu toá:
- Naâng cao naêng löïc quaûn trò DN
TAØI LIEÄU THAM KHAÛO
+ Thöù nhaát, xaùc ñònh khaùch haøng muïc tieâu:
Ñeå thu huùt nguoàn voán göûi tieàn vaøo ngaân haøng coù
kyø haïn daøi, ngaân haøng caàn coù chính saùch ñaùnh
giaù khaùch haøng coù nguoàn thu oån ñònh coù kyø haïn
daøi nhö caùc coâng ty baûo hieåm, caùc coâng ty quaûn lyù
quyõ, vaø caùc toång coâng ty nhaø nöôùc.
1. Ñinh Vaên AÂn (2009), Chính saùch phaùt trieån thò tröôøng
baát ñoäng saûn: Kinh nghieäm quoác teá vaø baøi hoïc cho VN, NXB
Thoáng keâ.
2. Leâ Xuaân Baù, Traàn Kim Chung (2006), Chính saùch thu
huùt ñaàu tö vaøo thò tröôøng BÑS VN, NXB Chính trò quoác gia,
Haø Noäi.
+ Thöù hai, thöïc hieän laõi suaát huy ñoäng tieát
kieäm trung, daøi haïn coù tính ñeán yeáu toá laïm phaùt.
- Phaùt haønh traùi phieáu: Nguoàn voán huy ñoäng
cuûa ngaân haøng chuû yeáu höôùng vaøo 3 nguoàn chính:
huy ñoäng voán, vay treân thò tröôøng lieân ngaân haøng
vaø vay NHNN thoâng qua vieäc caàm coá, chieát khaáu
caùc giaáy tôø coù giaù. Ñeå phaùt trieån tín duïng BÑS,
trong cô caáu huy ñoäng voán cuûa NHTM phaûi chuù
troïng ñeán vieäc phaùt haønh giaáy tôø coù giaù trung,
daøi haïn ñeå ñaùp öùng nhu caàu veà nguoàn voán trung,
daøi haïn phuïc vuï cho tín duïng BÑS cuûa ngaân
haøng.
- Thöïc hieän lieân keát giöõa ngaân haøng vôùi caùc toå
chöùc kinh teá khaùc: Hieän nay, cuøng vôùi moâi tröôøng
môùi veà hoäi nhaäp kinh teá quoác teá, ñoøi hoûi baûn thaân
ngaân haøng cuõng nhö caùc thaønh phaàn kinh teá
khaùc phaûi taêng tröôûng veà quy moâ taøi saûn, thò
tröôøng hoaït ñoäng, ñoàng thôøi seõ daãn tôùi vieäc hôïp
nhaát, saùp nhaäp hoaëc lieân keát ñaàu tö. Caùc ngaân
haøng coù theå söû duïng chieán löôïc lieân keát vôùi caùc
ñoái taùc sau: lieân keát giöõa ngaân haøng vôùi caùc coâng
3. Baùo caùo cuûa chi nhaùnh NHNN TP.HCM.
4. Boä Xaây döïng (2011), Chieán löôïc phaùt trieån nhaø ôû quoác
gia ñeán naêm 2020 vaø taàm nhìn ñeán naêm 2030.
5. Hoäi thaûo Quoác teá (2010), Phaùt trieån nhaø ôû vaø thò
tröôøng BÑS – Kinh nghieäm theá giôùi vaø löïa choïn cho VN.
6. Luaät ñaát ñai vaø caùc vaên baûn höôùng daãn thi haønh.
7. Luaät nhaø ôû vaø caùc vaên baûn höôùng daãn thi haønh.
8. UÛy ban nhaân daân TP.HCM (2007), Nghieân cöùu ñieàu
chænh quy hoaïch chung xaây döïng TP.HCM ñeán naêm 2025,
Vieän Quy hoaïch xaây döïng vaø Nikken Sekkei Nhaät.
9. Karl E. Case (2000), “Real Estate and the
Macroeconomy”, Brooking Papers on Economic Activity, Vol.
20(2), pp. 119-162.
10. Franklin Allen & Douglas Gale (2000), “Bubbles and
Crisis,” The Economic Journal, Vol. 110(460), pp. 236-255.
11. Moät soá taøi lieäu trong vaø ngoaøi nöôùc khaùc.
NGHIEÂN CÖÙU & TRAO ÑOÅI
32
8 trang
09/01/2024
15740
Free
Bạn đang xem tài liệu "Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. HCM", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- tin_dung_bat_dong_san_tai_cac_ngan_hang_thuong_mai_tren_dia.pdf
